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住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは?


住宅ローンの「借り換え」とは、現在借りているA銀行の住宅ローンを、金利の低いB銀行で借りて完済することをいいます。先にB銀行で融資の審査を行い、審査に通った後、A銀行で完済の手続きの申し入れをします。

 A銀行の住宅ローン(現状)   B銀行の住宅ローン(新たに借入)

 残債務1,800万円
(変動金利2.475%)

← 返済 ←

借入額1,800万円
(変動金利0.875%)

借り換えのメリットとして、

  (1)現在のローン残高が1,000万円以上
  (2)残存期間10年以上
  (3)金利差が1%以上

以上の3つの条件があれば「借り換えの効果がある」と言われていますが、金利の差があったとしても、新たに借り入れる住宅ローンの保証料、登録免許税、司法書士の報酬等の諸費用も必要になりますので、事前にシミュレーションをして、「借り換えのメリットがあるかどうか」の確認が必要です。

金利の高い固定金利から変動金利への借入も多いですが、10年以上前に変動金利で契約されている場合は、2%台のことも少なくありません。変動から変動への借り換えであっても、利息軽減のメリットを受けられる可能性があります。

但し、「変動金利の利率が低いから」という理由で、固定金利から変動金利への借り換えをする場合、将来の金利上昇リスクも考えておく必要があります。

★目的に応じた住宅ローンの借り換え

返済額軽減
現在の住宅ローン総返済額から、新しい住宅ローンの総返済額+諸費用を差引いても負担額が減る場合に有効です。
諸費用も含めて、総返済額のシミュレーションが必要です。
金利リスク回避
住宅ローンの金利上昇が予測できる場合、変動金利から全期間または一定期間固定金利を選択します。
現時点で毎月の返済額が増えても、将来の金利上昇リスクが回避できます。

★住宅ローン借り換えの注意点

担保評価額
担保評価額が不足した場合、借り換えができないか、一部内入れ返済や追加担保が必要になる可能性があります。
返済能力
新しく借りる住宅ローンの基準に合っていない場合(例えばリストラで転職したら減収になった等)、借り換えができない可能性があります。
何らかの理由で、現在の住宅ローンの返済に延滞したことがある場合(信用情報に加えて、直近の通帳を確認されることがあります)も同様です。
団信加入
健康状態(病気をした等)から団体信用生命保険(団信)に加入できない場合、団信加入が条件の銀行の住宅ローンへの借り換えが難しくなります。
住宅ローン控除
借り換えによって返済期間10年未満になる等、ローン控除要件を満たさなくなった場合には、今まで受けていた住宅ローン控除が受けられなくなります。
諸費用
新しい住宅ローンに借り換えることで、ローン保証料、銀行の取扱手数料、登録免許税(抵当権抹消、抵当権設定登記分)、司法書士の手数料、印紙代等が必要となります。

借り換えのパターン


住宅ローンの借り換えの方法は、大きく分けて、下記のパターンに分類されます。
勧められるがままに、ではなく、ご自分の意思で「こうしたいから」という目的を持って、借り換えの手続きを進められることをお勧めします。

借り換えの方法

借り換えのシミュレーション<具体例>

(設例)

 現在、A銀行の住宅ローンを、変動金利の2.475%で借りています。
 残債務は1,800万円で、残りの返済期間は18年です。
 今回、B銀行の変動金利で、0.875%の利率で契約できることになりました。
 返済期間は、同じく18年とします。 

  借換前(A銀行) 借換後(B銀行) メリット
返済元金 18,000,000円 18,000,000円  
金利 2.475% 0.875%  
毎月返済額 03,355円 90,099円 13,256円
総返済額 22,324,680円 19,461,384円 2,863,296

借り換えには、保証料や登記費用など、40〜50万円前後の諸費用が必要となりますが、この事例では、286万円の利息 削減効果があることになります。

★アドバイス!

・旧住宅金融公庫のゆとり返済
旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の住宅ローンでは、「ゆとり返済(ステップ返済)」という制度を導入していました。
これは、国の政策で不動産を購入しやすくするために、当初10年間の金利は低い目に設定し、11年後からの金利をアップさせるというシステムです。この制度によって住宅ローンの契約をされている場合、現在も4%の金利を支払われている方がいらっしゃいます。

金利差が大きければその分メリットが生じるのが「借り換え」ですので、特に旧住宅金融公庫の住宅ローンを利用されている方には、借り換えのメリットを受けられやすいと思われます。

自己破産や個人再生の手続きをされる方は、「ずっと金利が高いまま」といった例も多く、支払いが苦しくなる前に、自ら勉強をされて、行動することが必要な時代です。

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条件変更   住宅ローンの条件変更は、返済期間を延長したり、一定期間の元金返済の猶予等、契約を変更してもらうことをいいます。
 
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