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堺市の司法書士・FPによる住宅ローン・個人再生相談


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司法書士として自己破産、個人再生等、債務整理に取り組みながら、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点から、住宅ローンや家計見直しについてのご相談に対応できる事務所です。

住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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競売手続き

不動産競売手続き

不動産の競売手続きとは、住宅ローンの債権者が、所有者の意思にかかわりなく、裁判所を通じて強制的に不動産を売却する手続です。競売で買受人が決まると、自宅からの明渡しを求められることになります。

住宅ローンの返済を滞納すると、住宅ローンの保証会社が、金融機関に保証債務履行の手続き(「代位弁済」といわれます)を行います。代位弁済までの期間は概ね6ヶ月程度ですが、債権者により異なります。

延滞が長引いたことにより、保証会社に移った住宅ローンの債権は、今までのような分割返済ができなくなり、債権者から一括弁済を求められることになります。

また、完済まで遅延利息が加算されることと、信用情報に「事故情報」として登録され、以後、新たなローンの利用が難しくなります。

したがいまして、住宅ローンの返済が難しくなった時も、最初に延滞される前、もしくは、金融機関から督促状が届いた時点で行動してもらうことで、条件変更(リスケジュール=リスケ)を相談したり、個人再生の手続き利用を検討する等、不動産を失うことを避けるための選択肢が広がります

住宅ローン延滞から競売までの流れ
住宅ローンの滞納から不動産競売までの大まかな流れは、下記のとおりです。
住宅ローン延滞−延滞の事実は「信用情報」に登録されます
 ⇒できるだけ早期に、金融機関や司法書士・弁護士にご相談下さい。
       
銀行から、督促状(内容証明郵便)が届く        
 
 
延滞を解消できない   延滞解消   条件変更(リスケ)等金融機関に相談
       
保証会社が金融機関に代位弁済
(金融機関にもよりますが、6か月程度の延滞をした場合)
     
         
保証会社に住宅ローン債権が移転
(この段階まで進むと、分割弁済を受け付けてもらえなくなります)
     
 
   
保証会社が競売申立   任意売却    
 
   
買い手がつくことで、所有権を失う (自宅明け渡し)    

アドバイス!

・延滞前に金融機関にも相談
住宅ローンを延滞せざるを得ない状況になった場合、もしくは延滞前に、住宅ローンの支払いが難しくなったまま放置せず、条件変更等により対処してもらえないかどうか、金融機関に相談してみるのも一つの方法です。対応が遅くなるほど、選択肢が少なくなります。

また、並行して、家計の中で削れる支出がないか、支出の見直しをすることも検討して下さい。
特に、車を手放す、生命保険を見直して一部解約をする、携帯電話代のプラン見直しをする、嗜好品代を節約する等で、支出を削れる余地のあることもあります。
・個人再生で住宅を残されたい場合は
住宅ローン以外の借金もある中、住宅を残されたい場合、保証会社への代位弁済がなされる前に、個人再生手続の利用を検討します。

代位弁済がなされてしまうと、個人再生を使えるとしてもハードルが高くなりますので、早い目に相談して下さい。

個人再生は、『継続的な収入が必要』等の要件がありますが、クレジットカードや消費者金融等の他の債務がある場合、住宅ローン以外の残元金を減額し、住宅ローン債務を支払っていくことができる手続きです。
個人再生の利用ができれば、マイホームを失うことは避けられる可能性があります。

個人再生について、詳しい説明は「個人再生の基礎知識」のページをご覧ください。
不動産競売手続の流れ
不動産競売手続きの一般的な流れは、下記のとおりです。

住宅ローン債権者の申立てによって、裁判所で自動的に手続きが進んでいきます。
競売の手続きを止めるには、全額の返済をするか、下記で説明しています「任意売却」の成立によって、債権者に競売手続きを取り下げてもらう必要があります。
債権者(住宅ローンの保証会社)が裁判所に競売の申立
裁判所で、現況調査報告書、評価書、物件明細書が作成される
裁判所が最低売却価格決定
不動産を買いたい人が裁判所に入札
買受人に、裁判所が売却許可決定
買受人が買受代金納付
買受人が所有権を取得(→自宅の明渡しをする必要がある)

★アドバイス!

・競売後に債務が残る場合
競売後も多額の債務が残る場合、自力で返済していくのは困難です。
不動産業者さんなどに相談すると、「1万円ずつでも分割で返済していけばいい」「5,000円ずつでも分割で返済していけばいい」と言われ、実際、そのようなお願いを債権者にすると、応じてもらえることがあります。

しかし、契約上の債務は、遅延損害金がどんどんと加算されており、到底返済できない金額になっていきます。

競売の後に残った借金を整理する方法としては「自己破産」があります。
自己破産の手続きについては、「自己破産の基礎知識」のページをご覧ください。
・競売手続き中の任意売却
競売の手続きを止める手段としては、「任意売却」という方法があります。

任意売却は、住宅を借り手の意向で不動産を売却し、売却代金を債権者への返済に充てることで、自宅に設定された抵当権を外してもらう方法です。

通常は、借りている金額の全額の返済をしなければ抵当権を外してもらえませんが、不動産業者さんを通じて債権者にお願いしてもらい、債権者に応じてもらうことで、成り立つ手続きです。
但し、売買価格は、債権者に了解してもらえる価格での売却となりますので、金額を売主が決めることはできません。

昨今は、競売でも高値で売却でされている状況にもあるようですので、債権者に「競売で進めます」と言われると、任意売却が成立しません。
また、競売の手続きが相当程度進んでしまうと、条件に見合う買主さんが現れても、競売手続きを止める(債権者に競売を取り下げてもらう)のが間に合わないこともあります。

任意売却の手続きについての説明は、「任意売却」のページをご覧ください。
   
「競売と任意売却」の関連ページ
     
任意売却   任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合、債権者の同意を得て、売却する手続です。競売にはないメリットもあります。
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