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司法書士として自己破産、個人再生等、債務整理に取り組みながら、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点から、住宅ローンや家計見直しについてのご相談に対応できる事務所です。

住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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任意売却

不動産の任意売却

通常の売買では、住宅ローンの残債務の全額返済をしないと、抵当権者は担保を抹消しませんので、事実上売却をすることができません。

不動産の評価額よりも、住宅ローンの残高のほうが大い場合、差額を現金で穴埋めしないと、「不動産を売却したくても売れない」ということになります。

しかし、「任意売却」は、住宅ローンの返済の継続をしていけない方について、住宅ローンの残債務全額の返済ができないことを前提に、債権者に担保(抵当権)を抹消してもらった上で、第三者に売却する手続です。

不動産を所有する人が、自分に意思で、任意に売却する手続きであることから、「任意売却」と言われています。

「任意売却」には、競売になる場合と違い、下記で説明するようなメリットもあります。

<任意売却の注意点>

不動産の任意売却は、住宅ローンの残債務の全額を支払えなくても、「債権者から売却に関して同意してもらうこと」で成り立つ手続きです。「売却金額」は債権者の同意を得た金額である必要があります。

しかし、一方では、任意売却が成立するためには、「住宅ローンの延滞があり、すでに保証会社に債権が移っている」、もしくは、「期限の利益を喪失し、一括弁済の請求を受け、債権回収会社(サービサー)が管理している状態」にあることが事実上の前提となります。

元々住宅ローンの借入をした金融機関に債権がある状態では、金融機関は全額の返済でない限り、担保の解除に応じないためです。

元々借りていた金融機関に債権がある状態での売買であれば、住宅ローンは満額返す必要がある
任意売却で売却する場合は、保証会社や債権回収会社に債権が移っている必要がある

この2点がポイントです。

また、住宅ローンの延滞や保証会社からの代位弁済があれば、すでに信用情報では「事故情報」として登録されている状況にありますので、今後の新たなローンの契約は難しくなります。その点でも通常の不動産売買とは異なります。


★不動産任意売却の流れ

不動産の任意売却を決めてから、不動産の売却が終了するまでの流れは、下記のとおりです。
●任意売却の仲介を依頼する宅建業者と、媒介契約
司法書士からご紹介することもできます。
●仲介業者が債権者と連絡を取り、任意売却についての内諾を求める
●売買価格決定・販売開始
→売買価格は、債権者の同意を得た金額である必要があります。
→売却活動の状況によって、少しずつ金額を下げてもらえることもあります。
●買主と売買契約、債権者と担保解除に関する合意
●売却日時の決定
 ↓
●売却の期日には、売主・買主と、住宅ローン債権者、仲介業者、司法書士が集まり、不動産売買の手続きを行います。
→買主が売買代金支払い、債権者はその売買代金から債権を回収します=任意売却成立となります。
 ↓ 
●競売が並行して進行している場合は、任意売却による売買代金の決済をする時に、競売の取下げ手続きを行います。
※任意売却のために抵当権の解除がなされたとしても、残債務がなくなるわけではありません。
  任意売却の後、残った住宅ローン債務を返済していけず、法的に解決するためには、「自己破産」や「個人再生」等の法的手続きを検討することになります。

 

★不動産任意売却のメリットとポイント

・任意売却に必要な諸費用
任意売却の場合、不動産業者の仲介手数料(3%+6万円)も売却代金の中から支払われますので、自己資金で売却費用を用意する必要はありません。また、債権者によっては、いくらかの引越し代を用意してくれる場合もありますので(確実な話ではありません)、その点でも競売より有利になります。

司法書士の登記費用についても同様で、売り渡しに必要となる司法書士の費用も、債権者が負担してくれる(回収した売却代金から支出される)のが一般的です。したがって、任意売却に関する諸費用は心配ありません。
・マンションの管理費や修繕積立金の滞納
マンションの管理費や修繕積立金に滞納がある場合、債権者が売却代金から入金してくれるのが一般的です。しかし、固定資産税や水道代、駐車場代の滞納については、自己負担する必要があります。
・固定資産税の日割り計算の有無
任意売却の場合、固定資産税は売買成立の日を境に、日割計算で清算します。

一方、競売で売却された場合は、1月1日時点で所有している限り、1年分の固定資産税の負担をしなければならないことになります。その点でも、競売になるよりも、任意売却のほうが有利です

・任意売却は債権者の合意がないと成立しない手続き
任意売却は、あくまでも債権者の合意をもらうことが前提になります。
中には、債権者側から任意売却を勧められるケースもありますが(債権者にとっても、競売になる場合よりも高値で売却できればメリットがあります)、中には、任意売却には一切対応しない債権者や、買付が入ったものの、売却金額の面で折り合えず、任意売却が成立しなかった、といったケースもあります。
・司法書士と仲介業者さんとの連携
ご希望される場合、当司法書士事務所から仲介(宅建)業者さんをご紹介することもできます。
その場合、司法書士は仲介業者さんと随時連絡を取り合いながら、売却時期の調整等をしていきます。

1.自己破産の書類作成の依頼を受けた司法書士から、仲介業者さんを紹介して売却活動をしてもらう場合
2.「任意売却を進めておられる仲介業者さんからの紹介で、司法書士が自己破産の書類作成をお受けする場合

この両方のケースがあります。

★アドバイス!

・任意売却後も大きな債務が残る場合
任意売却後も多額の債務が残る場合、「自己破産」によって残債務を整理することをお勧めします。

中には、残債務を1万円ずつ、もしくは5,000円ずつ支払っておられる例もあります。しかし、契約上の残債務は遅延損害金が加算されて、大きな金額になっています。

債権者に債権放棄をしてもらえない限り、自力で全額を完済することは困難になりますので、債務の最終的な解決方法として、自己破産の手続きがあります。「自己破産の基礎知識」のページをご覧ください
・不動産業者さんと司法書士の立場の違い
任意売却を業務として行われる不動産業者さんは、任意売却の成立によって、報酬を受け取られます。そこで仲介業者さんの専門家としての業務は終了です。

したがって、任意売却の後は、「しばらく待って債権回収に債権が移れば、少額で和解ができますよ」。もしくは「このまま放置しておけば時効になりますよ」といったアドバイスをされることもあるようです。

後日、結果的に少額の支払いで解決ができたり、消滅時効で支払い義務がなくなることもありますが(そのような事例も司法書士として経験しています)、それは結果論であり、司法書士の立場からすると、確実な解決策とは言えません。
借金の問題を根本から解決するためには、任意売却と並行した自己破産をお勧めしています。
>>>「自己破産の基礎知識」のページは、こちらから

「競売と任意売却」の関連ページ
     
競売   競売は、住宅ローンの延滞が長くなった場合に、債権者が裁判所を通じて、不動産を強制的に売却をする手続です。
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