事務所案内
![]() 大阪府堺市堺区、三国ヶ丘駅近くの司法書士・FP事務所。 司法書士として自己破産、個人再生等、債務整理に取り組みながら、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点から、住宅ローンや家計見直しについてのご相談に対応できる事務所です。 住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。 不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。 ブログ「吉田浩章の司法書士日誌-堺市堺区-」は毎日更新中! 司法書士吉田法務事務所 〒590−0024 大阪府堺市堺区向陵中町 4丁4番7号 |
任意売却不動産の任意売却通常の売買では、住宅ローンの残債務の全額返済をしないと、抵当権者は担保を抹消しませんので、事実上売却をすることができません。 <任意売却の注意点>不動産の任意売却は、住宅ローンの残債務の全額を支払えなくても、「債権者から売却に関して同意してもらうこと」で成り立つ手続きです。「売却金額」は債権者の同意を得た金額である必要があります。しかし、一方では、任意売却が成立するためには、「住宅ローンの延滞があり、すでに保証会社に債権が移っている」、もしくは、「期限の利益を喪失し、一括弁済の請求を受け、債権回収会社(サービサー)が管理している状態」にあることが事実上の前提となります。 元々住宅ローンの借入をした金融機関に債権がある状態では、金融機関は全額の返済でない限り、担保の解除に応じないためです。 ●元々借りていた金融機関に債権がある状態での売買であれば、住宅ローンは満額返す必要がある ●任意売却で売却する場合は、保証会社や債権回収会社に債権が移っている必要がある この2点がポイントです。 また、住宅ローンの延滞や保証会社からの代位弁済があれば、すでに信用情報では「事故情報」として登録されている状況にありますので、今後の新たなローンの契約は難しくなります。その点でも通常の不動産売買とは異なります。 ★不動産任意売却の流れ
不動産の任意売却を決めてから、不動産の売却が終了するまでの流れは、下記のとおりです。
任意売却の後、残った住宅ローン債務を返済していけず、法的に解決するためには、「自己破産」や「個人再生」等の法的手続きを検討することになります。
★不動産任意売却のメリットとポイント・任意売却に必要な諸費用
任意売却の場合、不動産業者の仲介手数料(3%+6万円)も売却代金の中から支払われますので、自己資金で売却費用を用意する必要はありません。また、債権者によっては、いくらかの引越し代を用意してくれる場合もありますので(確実な話ではありません)、その点でも競売より有利になります。
司法書士の登記費用についても同様で、売り渡しに必要となる司法書士の費用も、債権者が負担してくれる(回収した売却代金から支出される)のが一般的です。したがって、任意売却に関する諸費用は心配ありません。 ・マンションの管理費や修繕積立金の滞納
マンションの管理費や修繕積立金に滞納がある場合、債権者が売却代金から入金してくれるのが一般的です。しかし、固定資産税や水道代、駐車場代の滞納については、自己負担する必要があります。
・固定資産税の日割り計算の有無
任意売却の場合、固定資産税は売買成立の日を境に、日割計算で清算します。
一方、競売で売却された場合は、1月1日時点で所有している限り、1年分の固定資産税の負担をしなければならないことになります。その点でも、競売になるよりも、任意売却のほうが有利です ・任意売却は債権者の合意がないと成立しない手続き
任意売却は、あくまでも債権者の合意をもらうことが前提になります。
中には、債権者側から任意売却を勧められるケースもありますが(債権者にとっても、競売になる場合よりも高値で売却できればメリットがあります)、中には、任意売却には一切対応しない債権者や、買付が入ったものの、売却金額の面で折り合えず、任意売却が成立しなかった、といったケースもあります。 ・司法書士と仲介業者さんとの連携
ご希望される場合、当司法書士事務所から仲介(宅建)業者さんをご紹介することもできます。
その場合、司法書士は仲介業者さんと随時連絡を取り合いながら、売却時期の調整等をしていきます。 1.自己破産の書類作成の依頼を受けた司法書士から、仲介業者さんを紹介して売却活動をしてもらう場合 2.「任意売却を進めておられる仲介業者さんからの紹介で、司法書士が自己破産の書類作成をお受けする場合 この両方のケースがあります。 ★アドバイス!・任意売却後も大きな債務が残る場合
任意売却後も多額の債務が残る場合、「自己破産」によって残債務を整理することをお勧めします。
中には、残債務を1万円ずつ、もしくは5,000円ずつ支払っておられる例もあります。しかし、契約上の残債務は遅延損害金が加算されて、大きな金額になっています。 債権者に債権放棄をしてもらえない限り、自力で全額を完済することは困難になりますので、債務の最終的な解決方法として、自己破産の手続きがあります。「自己破産の基礎知識」のページをご覧ください ・不動産業者さんと司法書士の立場の違い
任意売却を業務として行われる不動産業者さんは、任意売却の成立によって、報酬を受け取られます。そこで仲介業者さんの専門家としての業務は終了です。
したがって、任意売却の後は、「しばらく待って債権回収に債権が移れば、少額で和解ができますよ」。もしくは「このまま放置しておけば時効になりますよ」といったアドバイスをされることもあるようです。 後日、結果的に少額の支払いで解決ができたり、消滅時効で支払い義務がなくなることもありますが(そのような事例も司法書士として経験しています)、それは結果論であり、司法書士の立場からすると、確実な解決策とは言えません。 借金の問題を根本から解決するためには、任意売却と並行した自己破産をお勧めしています。 >>>「自己破産の基礎知識」のページは、こちらから 「競売と任意売却」の関連ページ
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