不動産の任意売却　ご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘駅近くの司法書士・ＦＰ吉田法務事務所へ

通常の売買では、住宅ローンの残債務の全額返済をしないと、抵当権者は担保を抹消しませんので、事実上売却をすることができません。

不動産の評価額よりも、住宅ローンの残高のほうが大い場合、差額を現金で穴埋めしないと、「不動産を売却したくても売れない」ということになります。

しかし、「任意売却」は、住宅ローンの返済の継続をしていけない方について、住宅ローンの残債務全額の返済ができないことを前提に、債権者に担保（抵当権）を抹消してもらった上で、第三者に売却する手続です。

不動産を所有する人が、自分に意思で、任意に売却する手続きであることから、「任意売却」と言われています。

「任意売却」には、競売になる場合と違い、下記で説明するようなメリットもあります。

＜任意売却の注意点＞

不動産の任意売却は、住宅ローンの残債務の全額を支払えなくても、「債権者から売却に関して同意してもらうこと」で成り立つ手続きです。「売却金額」は債権者の同意を得た金額である必要があります。

しかし、一方では、任意売却が成立するためには、「住宅ローンの延滞があり、すでに保証会社に債権が移っている」、もしくは、「期限の利益を喪失し、一括弁済の請求を受け、債権回収会社（サービサー）が管理している状態」にあることが事実上の前提となります。

元々住宅ローンの借入をした金融機関に債権がある状態では、金融機関は全額の返済でない限り、担保の解除に応じないためです。

●元々借りていた金融機関に債権がある状態での売買であれば、住宅ローンは満額返す必要がある
●任意売却で売却する場合は、保証会社や債権回収会社に債権が移っている必要がある

この２点がポイントです。

また、住宅ローンの延滞や保証会社からの代位弁済があれば、すでに信用情報では「事故情報」として登録されている状況にありますので、今後の新たなローンの契約は難しくなります。その点でも通常の不動産売買とは異なります。



不動産の任意売却を決めてから、不動産の売却が終了するまでの流れは、下記のとおりです。

●任意売却の仲介を依頼する宅建業者と、媒介契約 →司法書士からご紹介することもできます。 ↓ ●仲介業者が債権者と連絡を取り、任意売却についての内諾を求める ↓ ●売買価格決定・販売開始 →売買価格は、債権者の同意を得た金額である必要があります。 →売却活動の状況によって、少しずつ金額を下げてもらえることもあります。 ↓ ●買主と売買契約、債権者と担保解除に関する合意 ↓ ●売却日時の決定  ↓ ●売却の期日には、売主・買主と、住宅ローン債権者、仲介業者、司法書士が集まり、不動産売買の手続きを行います。 →買主が売買代金支払い、債権者はその売買代金から債権を回収します＝任意売却成立となります。  ↓  ●競売が並行して進行している場合は、任意売却による売買代金の決済をする時に、競売の取下げ手続きを行います。

※任意売却のために抵当権の解除がなされたとしても、残債務がなくなるわけではありません。
　 任意売却の後、残った住宅ローン債務を返済していけず、法的に解決するためには、「自己破産」や「個人再生」等の法的手続きを検討することになります。

 

★不動産任意売却のメリットとポイント

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